Projetos de urbanismo
Quando um projeto assume pela escala uma dimensão urbana com impacto no espaço público nós arquitetos consideramos que estamos perante um trabalho de urbanismo ou planeamento. Neste âmbito tudo o que se projeta tem que ser suficientemente flexível. Isto é, deve acomodar diferentes cenários futuros e incorporar a diversidade da vida urbana e distintos intervenientes. Este é o caso dos loteamentos onde distintos proprietários deverão construir de modo diferente, mas salvaguardando a homogeneidade do conjunto urbano. Esta questão está também presente no caso da elaboração de um masterplan para um resort turístico onde diferentes empresas poderão interagir. E é também evidente nos casos em que é necessário elaborar um plano de pormenor que intervenha em contextos degradados e os transforme e integre num tecido urbano estável.
Loteamento
Um loteamento tem por significado a operação de transformar um determinado terreno ou conjunto de terrenos num conjunto urbano coerente, sujeito a determinado regulamento previamente elaborado. Isto é, permite no fundo a venda de parcelas ou lotes desse conjunto para edificação segundo determinadas regras e usos. Por conseguinte, todas as parcelas têm de ser acedidas através de espaço público devidamente cedido para o efeito. Para quem compra os lotes fica a vantagem de poder construir com uma simples comunicação prévia. Ao mesmo tempo o comprador tem a certeza de que a qualidade da edificação envolvente se mantém no futuro. Adicionalmente para o promotor fica a vantagem de vender terrenos valorizados e já preparados para edificar. Contudo o investidor tem também os encargos com os espaços públicos gerados e as taxas urbanísticas devidas.
Como fazer um Loteamento?
Um loteamento é uma operação urbanística e como tal está sujeita a licenciamento camarário. O pedido deverá ser devidamente instruído com entre outras coisas um levantamento topográfico, uma planta síntese com todos os lotes e infraestruturas desenvolvidas nas especialidades de engenharia, uma memória descritiva e todas as definições técnicas necessárias. Terá obviamente de estar em conformidade com toda a legislação em vigor. Em suma o loteamento tem de ser compatível com o uso previsto na planta de ordenamento do plano diretor municipal respetivo.
Alteração ao alvará de loteamento
Quando um proprietário pretender fazer uma alteração ao alvará de loteamento, ela poderá em princípio ser executada, contudo é absolutamente necessário contactar todos os proprietários do loteamento e obter o seu consentimento.
Plano de Pormenor
Para determinados Planos diretores municipais e em determinados usos ou situações pode ser obrigatória a apresentação de um plano de Pormenor. É no fundo um estudo urbanístico que incorpora já a sua implementação e organiza e regulamenta todas as intervenções de carácter arquitetónico no espaço público e privado abrangidas pela área de intervenção.
Masterplan
O termo internacionalmente aceite não tem uma correspondência direta com as figuras legais portuguesas que enquadram as operações urbanísticas. Todavia, podemos dizer que um masterplan é no fundo uma planta síntese que estrutura o desenvolvimento de uma operação urbanística. Acaba por ser assim fundamental para o promotor quando este é constituído por vários parceiros. Ao mesmo tempo um masterplan é também fundamental quando o investidor tem a necessidade de efetuar estudos de viabilidade económica necessários para avaliar a sustentabilidade do investimento.
Perguntas frequentes sobre Planeamento e Urbanismo
Consulte aqui algumas das questões mais comuns colocadas aos nossos arquitectos na hora de alterar ou desenvolver um loteamento ou no desenvolvimento de um masterplan ou plano de pormenor.
Sim. Cada vez mais somos solicitados com o intuito de comercializar a arquitetura através de imagens foto realistas. Assim o design 3D de imagem do projeto de arquitetura é um excelente meio para comunicar o projeto de arquitetura. Ao mesmo tempo permite ao cliente comercializar o imóvel com maior segurança e eficácia.
Primeiro deverá ser feito um estudo de viabilidade para saber se a operação urbanística é compatível com o Plano Director Municipal. Se for possível, deverá ser iniciado o desenvolvimento do projeto urbanístico.