Para efectuar a divisão em parcelas de um terreno é necessária a apresentação de um projecto de loteamento. Este terá de estar de acordo com os termos legais aplicáveis e deverá incluir áreas a ceder ao domínio público, zonas ocupadas por espaços verdes, infraestruturas a posicionar e respectivas características, equipamentos públicos caso existam e vias de comunicação.
Um projecto de loteamento para além das áreas dos lotes e respectiva representação gráfica deverá também incluir todos os elementos necessários à descrição e fundamentação das suas infraestruturas básicas. De modo resumido, deverá ser indicado o traçado das vias de comunicação, pontos de recolha de resíduos sólidos, rede de abastecimento de água, rede de esgotos domésticos e águas pluviais, rede eléctrica e de telecomunicações. O projecto deverá também incluir um regulamento que descreve a forma de ocupação dos lotes, técnicas de construção e materiais a aplicar de modo a salvaguardar a qualidade urbana.
Um projecto de loteamento aplica-se só em terrenos urbanos ou já urbanizados e em terrenos cuja edificabilidade esteja prevista em planos de ordenamento do território em vigor. Para ter a certeza de que o mesmo é viável o cidadão poderá requerer um pedido de informação prévia e se este for aprovado, uma simples comunicação prévia bastará para iniciar as obras. Poderá também optar por fazer modificações e solicitar um pedido de licenciamento. Depois de aprovado, o promotor paga as taxas e cauções determinadas e inicia as obras.
De acordo com os planos municipais e respectivo regulamento deverão ser previstas cedências gratuitas ao domínio público para posterior ocupação através de espaços verdes públicos e zonas para espaços ou equipamentos de utilização colectiva. Quando emitido o alvará de utilização estas zonas passam imediatamente para o domínio público. A não cedência destas áreas implica o pagamento de elevadas taxas ou o valor equiavlente em espécie conforme estiver previsto no regulamento municipal.
Durante as obras de urbanização está prevista a obrigatoriedade de pagamento de caução por parte do promotor em favor da câmara municipal através de garantia bancária, hipoteca ou seguro. sta terá de ser válida até ao término das obras e consequente emissão de alvará de utilização.
Muito embora a operação de destaque não se considere formalmente um loteamento nem seja objecto aos mesmos requisitos legais, acaba por ter os mesmos efeitos práticos. Contudo, só é permitido efectuar um destaque na exacta medida em que resultem apenas duas propriedades após a operação. Estas parcelas terão também de confrontar necessariamente com a via pública e estar devidamente infraestruturadas. Convém referir que este expediente só poderá ser realizado se o terreno não tiver sido objecto de operação semelhante num período de 10 anos.
Um loteamento é uma operação de enorme responsabilidade dadas as consequências legais envolvidas e os custos associados. Conheça algumas dúvidas que nos colocaram e fomos recolhendo.
É muito simples. Os arquitectos desenolvem a parte de arquitectura, isto é, as dimensões das vias, dos lotes, a edificabilidade em cada lote e o regulamento ao qual devem obedecer as edificações. Os engenheiros desenvolvem as infraestruturas necessárias para que o projecto funcione devidamente, isto, iluminação, electricidade, telecomunicações, abastecimento de água, drenagem de águas pluvias e residuais, etc… Os dois sectores constituem assim o projecto de licenciamento de arquitectura e os projectos de licenciamento de especialidades.
Sem dúvida que sim. A s infraestruturas são sempre da responsabilidade do promotor do investimento. Deverão tara tal possuir para além do projecto de arquitectura os respectivos projectos de especialidades desenvolvidos por engenheiros qualificados.
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