Para efetuar a divisão em parcelas de um terreno é necessária a apresentação de um projeto de loteamento na câmara municipal. Este projeto terá, pois, de estar de acordo com os termos legais aplicáveis. Ao mesmo tempo, deverá incluir áreas a ceder ao domínio público, zonas ocupadas por espaços verdes, infraestruturas a posicionar e respetivas características. Todavia, deverá mencionar equipamentos públicos caso existam e novas vias de comunicação caso necessário. Em suma, o pedido de loteamento é uma transformação da cidade.
Legislação aplicável no licenciamento de um loteamento
A principal legislação aplicável a um pedido de loteamento em Portugal, submetido a uma Câmara Municipal, é o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE). Este regime está estabelecido no Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, que foi objeto de várias alterações e retificações ao longo do tempo.
Além do RJUE, existem outros diplomas e instrumentos que podem ser relevantes, dependendo da situação específica:
- Planos Municipais de Ordenamento do Território (PMOT): Estes incluem o Plano Diretor Municipal (PDM), Planos de Urbanização e Planos de Pormenor. São instrumentos de gestão territorial que estabelecem as regras de uso, ocupação e transformação do solo em cada município. O loteamento tem de estar em conformidade com as classificações e qualificações do solo definidas nos PMOT.
- Regulamentos Municipais de Urbanização e Edificação (RMUE): Cada Câmara Municipal pode ter o seu próprio RMUE, que complementa e detalha as disposições do RJUE, estabelecendo regras específicas para o município em matéria de loteamentos, edificações, taxas, etc.
- Código Civil: No que diz respeito às partes comuns dos lotes resultantes do loteamento, espaços verdes privados, etc., aplicam-se as disposições relativas à propriedade horizontal e outras do Código Civil.
- Códigos e outras leis setoriais: Dependendo da natureza do loteamento e das suas implicações, podem ser aplicáveis outras leis, como as relativas a:
- Áreas protegidas ou com restrições: Se o terreno estiver inserido em áreas de Reserva Ecológica Nacional (REN), Reserva Agrícola Nacional (RAN), ou outras áreas protegidas, haverá legislação específica a cumprir.
- Património cultural: Se existirem bens imóveis classificados ou em vias de classificação no local, ou na sua vizinhança, o loteamento pode estar sujeito a pareceres de entidades como a Direção-Geral do Património Cultural (DGPC).
- Recursos hídricos: No caso de proximidade a linhas de água, pode ser aplicável legislação sobre recursos hídricos.
Conteúdo obrigatório de um projeto de loteamento
Um projeto de loteamento contém peças desenhadas e peças escritas. Desse modo, para além das áreas dos lotes e respetiva representação gráfica deverá também incluir todos os elementos necessários à descrição e fundamentação das suas infraestruturas básicas. De modo resumido, deverá ser indicado o traçado das vias de comunicação, pontos de recolha de resíduos sólidos, rede de abastecimento de água, rede de esgotos domésticos e águas pluviais, rede elétrica e de telecomunicações. O projeto deverá também incluir um regulamento que descreve a forma de ocupação dos lotes, técnicas de construção e materiais a aplicar de modo a salvaguardar a qualidade urbana.
Em suma, para elaborar os termos de responsabilidade de um projeto de loteamento intervêm vários arquitetos e engenheiros.
Âmbito de aplicação de um projeto de loteamento
Um projeto de loteamento aplica-se só em terrenos urbanos ou já urbanizados e em terrenos cuja edificabilidade esteja prevista em planos de ordenamento do território em vigor. Para ter a certeza de que o mesmo é viável o cidadão poderá requerer um pedido de informação prévia e se este for aprovado, uma simples comunicação prévia bastará para iniciar as obras. Poderá também optar por fazer modificações e solicitar um pedido de licenciamento. Depois de aprovado, o promotor paga as taxas e cauções determinadas e inicia as obras.
Cedências ao município
De acordo com os planos municipais e respetivo regulamento deverão ser previstas cedências gratuitas ao domínio público para posterior ocupação através de espaços verdes públicos e zonas para espaços ou equipamentos de utilização coletiva. Quando emitido o alvará de utilização estas zonas passam imediatamente para o domínio público. A não cedência destas áreas implica o pagamento de elevadas taxas ou o valor equivalente em espécie conforme estiver previsto no regulamento municipal.
Caução
Durante as obras de urbanização está prevista a obrigatoriedade de pagamento de caução por parte do promotor em favor da câmara municipal através de garantia bancária, hipoteca ou seguro. Ao mesmo tempo, esta caução terá de ser válida até ao término das obras e consequente emissão de alvará de utilização.
A diferença entre destaque de terreno e projeto de loteamento
Muito embora a operação de destaque não se considere formalmente um loteamento nem seja objeto aos mesmos requisitos legais, acaba por ter os mesmos efeitos práticos. Contudo, só é permitido efetuar um destaque na exata medida em que resultem apenas duas propriedades após a operação. Estas parcelas terão também de confrontar necessariamente com a via pública e estar devidamente infraestruturadas. Convém referir que este expediente só poderá ser realizado se o terreno não tiver sido objeto de operação semelhante num período de 10 anos.
Direitos de um Loteamento aprovado
Quando a câmara municipal aprova o projeto de loteamento, emite também o alvará de loteamento. Este documento é no fundo um resumo das características de cada um dos lotes de terreno. No texto estão as áreas de construção admissíveis bem como a localização dos edifícios, os seus usos e o número de pisos permitidos. Este texto vai também fazer parte do descritivo da certidão da conservatória do registo predial de cada terreno.
Ficam assim consagrados os direitos de construção dos proprietários. Em resumo, o proprietário tem a segurança de que pode construir nos moldes previstos e que para isso basta uma comunicação prévia à câmara municipal.
Em todo o caso, se mais tarde um proprietário de um terreno não concordar com alguma das características do lote, nomeadamente a área de construção ou o número de pisos, este pode sempre solicitar a alteração ao alvará de loteamento. Se a alteração respeitar as regras urbanísticas aplicáveis tem condições para ser aprovada.
Exemplos de Projetos de Loteamento
No nosso gabinete de arquitetura e engenharia temos já executados vários projetos de loteamento. Na sua maior parte tiveram como destino a Habitação. Contudo, programas industriais ou agroindustriais já foram abordados. Em qualquer caso, temos um compromisso sólido com a sustentabilidade e com a rentabilidade e eficácia dos investimentos.
Dúvidas sobre Loteamentos
Um loteamento é uma operação de enorme responsabilidade dadas as consequências legais envolvidas e os custos associados. Conheça algumas dúvidas que nos colocaram e fomos recolhendo.
É muito simples. Os arquitetos desenvolvem a parte de arquitetura. Isto é, as dimensões das vias, dos lotes, a edificabilidade em cada lote e o regulamento ao qual devem obedecer as edificações. Os engenheiros desenvolvem as infraestruturas necessárias para que o projeto funcione devidamente. Isto é iluminação, eletricidade, telecomunicações, abastecimento de água, drenagem de águas pluviais e residuais, etc… Os dois sectores constituem assim o projeto de licenciamento de arquitetura e os projetos de licenciamento de especialidades.
Tenho que fazer as infraestruturas no terreno que pretendo lotear?
Sem dúvida que sim. As infraestruturas são sempre da responsabilidade do promotor do investimento. Deverão tara tal possuir para além do projeto de arquitetura os respetivos projetos de especialidades desenvolvidos por engenheiros qualificados.